Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства проводится в соответствии с положениями федерального закона и необходима для определения реальной рыночной стоимости  либо фактической стоимости незавершенного объекта. Данная процедура востребована при постановке объекта на баланс компании, для целей бухгалтерского учета, оценки земельного участка, подготовке сделки купли-продажи или принятии управленческих решений.

Наши специалисты проводят комплексное обследование: определяется степень готовности, проверяется качество строительных работ, анализируются конструктивные решения и наличие инженерных коммуникаций. Дополнительно учитываются правоустанавливающие документы и возможные обременений, что позволяет провести расчет максимально объективной рыночной стоимости.

Как правило, под объектом незавершенного строительства принято понимать различные строения и сооружения, имеющие свое будущее назначение. Обычно оценка таких объектов требуется, когда объект незавершенного строительства необходимо поставить на баланс предприятия или, например, принять решение о его купле-продаже.

Что такое оценка объектов незавершенного строительства?

Недострой как объект оценки имеет существенные отличия от уже построенных зданий.  Дело в том, что на их стоимость влияют уже совсем иные факторы:

• Назначение объекта (будет ли это жилой дом, административное здание или объект промышленного назначения);
• Процент завершенности строительства;
• Физическое  техническое состояние;
• Конструктивные решения и строительные конструкции, использованные в строительстве;
• Наличие и подключение инженерных коммуникаций и т.д.

Под оценкой незавершенного строительства понимается установление рыночной стоимости на дату оценки

Как происходит оценка объектов незавершенного строительства?

В первую очередь, при оценке объекта незавершенного строительства определяется его класс, который зависит от его фактического состояния:

• Возведение объекта согласно указанным срокам;
• Продолжительность работ превысила указанные сроки;
• Было ли приостановлено строительство и на какой срок;
• Был ли объект законсервирован;
• Стройка прекращена.

Далее происходит анализ технического состояния объекта. Путем визуального осмотра происходит выявление строительных дефектов, оценщик должен будет определить, стоимость их восстановления, а также изучаются параметры строения и износ каждого конструктивного элемента.

Также производится расчет затрат на завершение строительства. Для этого осуществляется анализ  сметной документации, проверка корректности накладных, оценка достоверности фактических затрат средств.
При оценке объектов незавершенного строительства не применяется сравнительный метод. Это связано с тем, что невозможно отобрать сведения по продажам аналогичных объектов на рынке.

Для оценки недостроенных объектов наиболее популярным является затратный подход. Его основная суть заключается в определении стоимости объекта на основании понесенных расходов на его возведение.
Также популярным для оценки объекта незавершенного строительства является доходный подход. С его помощью можно в полной мере учесть фактическое состояние сооружения и перспективы его использования.

Что получает клиент?

Все результаты анализа и оценки стоимости недвижимости отражаются в отчете об оценке. Этот документ содержит детальное описание объекта незавершенного строительства, его характеристик, а также поэтапный процесс оценочных работ объекта недвижимости.
Отчет об оценке включает следующие разделы:

• Задание на оценку;
• Основные факты и выводы;
• Информация о заказчике оценочных работ;
• Данные об оценщике;
• Допущения и ограничения, которые принимались во внимание при проведении оценочных работ;
• Применяемые положения федерального закона и федеральных стандартов;
• Описание характеристик незавершенного строительства;
• Анализ особенностей рынка;
• Описание оценочных работ;
• Согласование полученных результатов;
• Фотографии;
• Приложения.

Отчет имеет юридическую силу и может использоваться для сделок с недвижимым имуществом, в судах, разделе собственности, кредитовании, спорах и урегулировании вопросов с государственными органами и др.

Основные факторы для оценки объектов незавершенного строительства

Зачем нужна оценка объектов незавершенного строительства и объектов под снос?