Оценка рыночной стоимости гостиницы

Гостиница — это место, предназначенное для временного размещения людей с предоставлением постояльцу набора услуг в зависимости от уровня и категории заведения.

Оценка рыночной стоимости гостиницы отличается от оценки жилой недвижимости, в том числе тем, что рыночная стоимость отеля будет зависеть не только от физических характеристик земельного участка и здания, но и от количества предоставляемых услуг, качества обслуживания, уровня удобства, особенностей управления и инвестиционной ценности.

Оценка стоимости гостиницы представляет собой комплексное исследование не только зданий, но и всей функционирующей бизнес-структуры. 

В процессе определяется рыночная стоимость отеля с учетом всего имущественного комплекса, включая как недвижимые объекты, так и движимое имущество, а также нематериальные активы и предоставляемые услуги. Такой подход позволяет обеспечить корректность определения стоимости объекта как для собственника, так и для потенциальных инвесторов, а также служит основой для заключения различных сделок, включая сделку купли-продажи или заключения договора аренды, внесение в уставный капитал, переоценка или оформление залога.

Оценка может потребоваться в случае  смены лиц, владеющих объектом, продажи доли бизнеса, привлечения средств от банка или для решения задач, связанных с инвестированием в проекты и оптимизацией затрат.

Виды и классификация гостиниц.

Сегодня в России действует «Положение о классификации гостиниц», согласно которому гостиницы могут подразделяться на:

• городские гостиницы, отели;
• гостиницы, располагающиеся в зданиях, относящихся к объектам культурного наследия;
• пансионаты, дома отдыха, курортные отели, если дополнительно оказываются услуги оздоровительного характера;
• когда номерной фонд гостиницы состоит из категорий «апартамент» или «студия» — гостиницу относят к категории апарт-отель;
• комплекс апартаментов, если гостиница занимает несколько зданий, которые объединяются общей территорией;
• мотели — гостиницы, вдоль автодороги, предполагающие вход в номера с улицы (из зоны парковки);
• хостелы включают номера разных категорий, в том числе и многоместные;
• к загородным отелям относят гостиницы по месту расположения: в лесу, горах, сельской местности и др.

Возможно, в скором будущем классификацию пополнят новые категории, так как современный маркетинг позволяет внедрить в России очень разнообразные типы гостиниц. В местах с водоемами получают распространение флотели — небольшие гостиницы находящиеся на воде.

С 2013 года в Москве появились капсульные отели. Они представляют собой систему закрывающихся ячеек около 2 метров в длину и 1 метра в ширину, предназначенных для отдыха и ночлега. Этот тренд возник в Японии около 40 лет назад и считается перспективным направлением развития гостиничного бизнеса в России.
При заказе оценки гостиничной недвижимости в Москве и точной  оценке рыночной стоимости отеля имеет значение его звездная классификация.  В каждой стране свои требования соответствия отеля звездной категории и в России они отличаются от европейских.

Сегодня отечественные отели не имеют право предоставлять гостиничные услуги без свидетельства о присвоении звездной категории, а гостиницы, получившие ее, должны применять информационный знак для информирования постояльцев о своем «звездном статусе». В России предусмотрено 6 категорий от самой высокой «5 звезд» до самой низкой «без звезд».

Эксперты нашей компании обеспечат независимую оценку и составление отчета, в котором будет выполнена комплексная оценка гостиниц и отелей любых видов и категорий звездности — с учетом всех требований законодательства и реальной рыночной конъюнктуры. Мы подготавливаем документы, включая сертификаты, заключения и отчетные формы, с учетом всех актуальных стандартов.

Что влияет на рыночную стоимость гостиницы?

Когда проводится оценка гостиниц, они рассматриваются с одной стороны, как имущественный комплекс, включающий разные виды движимого, недвижимого имущества, с другой стороны, как бизнес, приносящий доход. Поэтому оценщик, должен иметь опыт и подтвержденную квалификацию по разнообразным направлениям оценки.

Оценка отеля предполагает выделение оценщиком перечня наиболее значимых характеристик, факторов, влияющих на его рыночную стоимость. К ним можно отнести следующие:

• Передаваемые имущественные права, ограничения этих прав, а также обременения по использованию объекта недвижимости.  Право пользования на условиях аренды и право собственности имеют различную стоимость.
• Условия рынка. Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, изменения общего состояния экономики, уровня инфляции и безработицы, колебания курса валют. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий и могут отразиться на покупательской способности населения и потребности в бизнес и туристических поездках.
• Местоположение гостиницы и инфраструктура — играют большую роль при процедуре оценки гостиничного комплекса в Москве. Месторасположение может дать отелю конкурентное преимущество. Имеют значение параметры, которые влияют на приоритеты гостя. Например, транспортная доступность, нахождение поблизости культурных объектов, вызывающих интерес у туристов. Наибольшую стоимость имеют объекты, расположенные в культурном и историческом центре города, а наименьшую на его окраине. В последнее время постояльцы гостиниц чаще обращают внимание на экологичность и отсутствие рядом с гостиницей промышленных производств.
• Физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, инженерно-техническое состояние здания, планировка и состояние отделки.
• Влияние фактора «физический износ» предполагает стоимостную оценку устаревания объекта недвижимости, необходимость проведения капитального ремонта объекта, состояние инженерных систем и основных конструктивных элементов объекта недвижимости. Инвесторы предпочитают приобретать недвижимость с хорошим физическим состоянием (новое здание). Удовлетворительное и неудовлетворительное (требующее капитального ремонта) состояние снижает стоимость недвижимости.
• Наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, передаваемого при реализации объекта, увеличивает стоимость имущества в целом.
• Оценка стоимости отеля обязательно должна учитывать набор услуг и качество обслуживания посетителей. Это один из ведущих факторов, который прямо влияет на доход, приносимый гостиничным бизнесом. Цель поездки постояльцев прямо влияет на набор услуг, предоставляемых отелем. Поэтому некоторые гостиницы ориентируются на отдыхающих туристов, а другие отели на бизнес путешественников.
• Нематериальные активы: бренд, деловая репутация, результаты интеллектуальной деятельности и др. также входят в зону внимания в рамках оценочной деятельности, поскольку существенно повышают привлекательность отеля на рынке и его стоимость в целом.

Как мы проводим оценку гостиницы?

В нашей компании вы можете заказать оценку гостиницы для различных целей: купли-продажи, страхования, кредитования под залог гостиницы, для вступления в наследство, раздела имущества, банкротства или ликвидации отеля и др.
На первом этапе оценки собираются и изучаются правоустанавливающие документы, сведения об отсутствии обременений у объекта. При необходимости возможно привлечение нотариуса для заверения отдельных видов документации. Далее оценщик анализирует характеристики гостиницы и выделяет те, которые смогут повлиять на ее цену. Помимо характеристик объекта, на рыночной стоимости отеля отражается ситуация в стране и регионе, поэтому при оценке проводятся макроэкономический, отраслевой и региональный анализ, исследуется рынок продажи гостиничного бизнеса, проводится анализ наиболее эффективного использования объекта.
Далее оценщик анализирует цели оценки, возможности по предоставлению документов, пожелания заказчика и выбирает оптимальный подход и методы оценки гостиничного комплекса или их совокупность. При проведении оценки используются три основных концептуальных подхода: сравнительный, доходный, затратный. Как правило, оценка гостиницы предполагает применение доходного подхода.
Гостиничный бизнес генерирует основной поток дохода за счет сдачи номерного фонда в аренду. Значимая часть денежного потока идет от предоставления различных услуг: питания, спа-комплекса, фитнес-зала, охраняемой автомобильной стоянки, аренды банкетных и конференц-залов, магазинов, терминалов и вендинговых автоматов, эксклюзивного обслуживания и др. Также на доход гостиницы влияют нематериальные активы, например, узнаваемость и привлекательность бренда.
Доходный подход принимает во внимание возможные выгоды от использования объекта и тенденции изменения рынка в течение срока предполагаемого владения. В рамках доходного подхода различают два метода: метод дисконтированных денежных потоков и метод прямой капитализации.
Метод прямой капитализации доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами и др.
Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится в эксплуатацию;
• объект требует реконструкции и др.

Оценка гостиницы – один из регулярных видов услуг, оказываемых нашей компанией. Наши эксперты имеют большой опыт в проведении процедуры определения рыночной стоимости гостиничной невижимости. Мы проводим оценку всех видов и категорий гостиниц начиная от самых маленьких объектов и до крупнейших гостиничных комплексов с огромными площадями и широким спектром услуг.

Кейс оценка и оспаривание кадастровой стоимости «Korston Club Hotel Moscow» В нашу компанию обратились за оценкой гостиницы «Korston Club Hotel Moscow», клубного комфортабельного отеля категории 4 звезды (бывшей легендарной гостиницы «Орленок»). Гостиница была построена в 70-х годах и находилась в ведении комсомола, а знаменита тем, что именно в ней в сентябре 1991 года прошел съезд ВЛКСМ, на котором закончилась история молодежного комсомольского движения. Гостиница — пример удачной переделки заурядного отеля советского времени в современный многофункциональный гостинично-развлекательный комплекс.
Оценка гостиницы требовалась для оспаривания кадастровой стоимости. По результатам государственной кадастровой оценки стоимость объекта составляла чуть менее 4 млрд. рублей и именно от этой суммы исчислялся налог, для снижения которого потребовалось установить объективную рыночную стоимость.
На первом этапе оценки были собраны и изучены правоустанавливающие документы, получены сведения об отсутствии обременений у объекта. Далее оценщик проанализировал характеристики объекта, влияющие на его цену. Помимо индивидуальных характеристик, на рыночной стоимости гостиницы отражается ситуация в стране и регионе, поэтому при оценке был проведен макроэкономический, отраслевой и региональный анализ.
«Korston Club Hotel Moscow» предоставлял огромный спектр услуг и включал разнообразные виды недвижимости: разноуровневые номера для проживания от стандартных до VIP-этажей с индивидуальным обслуживанием, рестораны и бары, помещения отдыха, спорта и развлечения, бизнес-центр с 11 конференц-залами, торгово — офисную и складскую недвижимость. Поэтому в рамках оценки было необходимо провести анализ рынка всех типов недвижимости, входящей в комплекс на предмет спроса, предложения, арендной ставки, тенденций и прогнозов.
При проведении оценки также был проведен анализ наиболее эффективного использования комплекса, который показал, что выгодней всего его использовать по своему прямому назначению, как он и используется.
Для определения итоговой рыночной стоимости оценщик принял решение применить сравнительный и доходный подходы. Доходный подход — базируется на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки, а сравнительный основан на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.
После проведения всех расчетов и применения корректировок оценщик установил объективную рыночную стоимость, которая оказалась меньше кадастровой почти на миллиард рублей.
Преимущество нашей компании в том, что мы можем помочь клиенту комплексно, так как помимо оценки оказываем юридические услуги. Поэтому после подготовки отчета о рыночной стоимости гостиничного комплекса, который суд принимает, как весомое доказательство, подключились наши юристы.Они собрали необходимые документы, составили и подали заявление об оспаривании кадастровой стоимости в суд. Мы отстояли интересы нашего клиента, и суд установил стоимость гостиницы в размере рыночной, а нашим клиентам удалось сэкономить на налогах огромные суммы.

Как заказать оценку гостиничного комплекса?

Чтобы заказать оценку отеля, вы можете обратиться к нам любым удобным способом: по телефону, на электронную почту, посредством мессенджеров на сайте или воспользоваться на сайте специальной формой, ее заполнение займет пару минут и потребует минимум информации.
В максимально короткое время мы возьмем вашу заявку в работу, и с вами свяжется специалист, он ответит на вопросы и расскажет, какие документы от вас потребует оценка гостиницы, сориентирует по стоимости.
Примерная стоимость оценки гостиницы:

• до 100 кв.м — 9 000 руб.,
• от 100 кв.м до 500 кв.м. — 11 000 руб.,
• свыше 500 кв.м. — от 22 000 руб.

Если вы планируете заказать оценку крупного гостиничного комплекса, мы готовы обсудить индивидуальные условия сотрудничества.
На все время проведения оценки отеля за вами будет закреплен менеджер, который будет курировать весь процесс, и вы сможете в любой момент обратиться к нему с вопросом.
После передачи необходимых документов, мы отдадим задание на оценку гостиничного комплекса в работу оценщику. Когда будет готов отчет, мы согласуем с вами предварительный вариант. Если вас устроит результат, все данные оформляются в итоговый отчет об оценке в электронном или печатном виде, он будет у вас на руках уже через 5-7 дней после заказа.

Процедура оценки включает следующие этапы:

• Сбор документации. На первом этапе осуществляется подготовка и анализ всей необходимой документации: правоустанавливающих документов, свидетельств о регистрации, актов ввода в эксплуатацию, технических паспортов и иных подтверждающих бумаг.

• Техническое обследование. Далее специалисты проводят визуальный и инструментальный осмотр объекта. Изучается текущее состояние зданий, внутренней отделки, инженерных систем, коммуникаций и прилегающей территории.

• Финансовый анализ. Особое внимание уделяется оценке финансовых показателей: анализу структуры доходов и расходов, операционной эффективности, наличию и стоимости движимого имущества, а также расчету величины чистых активов.

• Формирование стоимости. На основании собранных данных формируется обоснованная стоимость гостиницы. При этом учитываются такие параметры, как уровень сервиса, категория отеля (звездность), узнаваемость бренда и конкурентное положение на рынке.

• Подготовка итогового отчета. Финальный этап включает оформление официального отчета, содержащего всю информацию, расчеты и выводы. Документ составляется в соответствии с действующими стандартами оценочной деятельности и передается заказчику в срок от 3 до 4 рабочих дней.

Узнать подробнее о процедуре оценки вы можете при личной консультации с нашим специалистом. Мы также расскажем больше о возможных вариантах применения отчета и способах юридического сопровождения сделки.